化解不動產歷史遺留問題工作
“七問七答”
問1：為什么會有不動產歷史遺留問題，問題主要有哪些類型？帶來什么影響？
答：自2016年啟動不動產統一登記后，原房、地分散登記時期遺留下來的大量不動產歷史遺留問題凸顯，主要集中表現在尾盤項目未辦證、項目未竣工驗收、欠繳稅費、土地被抵押或被司法查封、土地規劃手續不全、項目違法違規建設等問題，究其原因主要在于企業未履責、房地分散登記政策適用不同。這些不動產歷史遺留問題未解決，導致購房人無法按正常程序辦理產權登記，嚴重侵害了廣大購房人的合法權益，引發大量信訪、上訪問題，影響社會穩定。
問2：在本次專項化解行動中，不動產歷史遺留問題的界定范圍如何確定，像小產權房這類爭議問題能否搭車解決呢？
答：本次專項化解行動主要針對各地實施不動產統一登記前國有土地上，已建成并銷售或投入使用，但因建設審批等相關手續不齊全（如：無土地權屬來源的、未通過規劃核實的、未通過消防竣工驗收的、開發商欠繳稅費等手續問題），導致不動產登記不能依法開展的項目。另外，部分特殊項目也可經各地化解不動產歷史遺留問題領導小組審核納入。而小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，國家明令禁止為小產權房辦理不動產登記，因此小產權房不在本次專項行動化解范圍內。
問3：本次不動產歷史遺留問題化解專項行動，與今年啟動的“爛尾樓”清理整治工作有什么聯系嗎？
答：“爛尾樓”是指因開發商資金鏈斷裂、短缺等原因，導致無力繼續投資建設、陷入債務糾紛以及拆遷停滯等項目。簡單來說，“爛尾樓”項目尚未完成項目竣工驗收工作，且水電氣未接入，不具備基本的入住使用功能，不滿足辦理不動產登記法定條件。但化解房地產爛尾問題是解決大部分購房人辦理不動產登記的必經環節。
問4：作為不動產歷史遺留問題小區的業主，應該向哪個部門去反映？
答：本次專項清理整治行動由屬地縣（市、區）人民政府組織、屬地自然資源和規劃部門牽頭，各相關職能部門參與開展轄區范圍內不動產歷史遺留問題項目摸排清理、研究解決等工作。因此，作為不動產歷史遺留問題小區的業主，可以向縣（市、區）自然資源和規劃部門進行反映。具體反映渠道根據當地處理不動產登記歷史遺留問題方案確定，如昆明市明確由轄區街道辦事處負責。
問5：本次化解不動產歷史遺留問題專項行動中，具體組織程序是怎么安排的？
答：本次化解不動產歷史遺留問題按“三步走”來組織開展化解程序。第一步，屬地研究解決，由各縣（市、區）成立工作小組，負責清理、調查、研究問題項目，通過會商研究形成初步實施意見；第二步，限時完善手續，各相關職能部門按照“誰審批、誰負責”的原則，限時出具書面處理意見，由領導小組匯總各職能部門處理意見后限時出具不動產登記書面辦理意見；第三步，辦理產權登記，不動產登記機構根據領導小組出具的不動產登記書面辦理意見，辦理不動產登記。
問6：不動產歷史遺留問題小區的購房人不知道該由誰申請辦證，那么該如何確定申請辦理主體呢？
答：如果原開發建設單位存在或有承繼單位的，由原開發建設單位或承繼單位作為申辦主體；如果原開發建設單位滅失或無承繼單位的，可以由購房人、業主委員會、社區、街道辦事處等相應申請主體代開發建設單位完善相關手續，也可以由領導小組指定其他相應申請主體履行辦證手續。
問7：不動產歷史遺留問題項目中存在開發建設單位挪用購房人繳納稅費，以及欠繳罰款和土地出讓金等情況，針對這類問題該如何處理呢？
答：一方面，針對應由購房人繳納相關稅費的（含開發商代收挪用情形），在購房人依法繳清并取得完稅憑證后及時辦理不動產登記，對開發建設單位代收挪用情形的，建議購房人采用法律手段向開發建設單位進行追償。
另一方面，針對應由開發建設單位繳納相關稅費的，由屬地政府作為追繳主體，采取各種行政和法律手段向開發建設單位進行追繳，但不作為群眾辦證的前置條件，以有效保障購房人辦證的合法權益。